ROMA 31/10/2002                                                                                                                                                                                             8°LEZIONE

                                   VALORE DI SURROGAZIONE

Nasce in relazione alla difficoltà che si può trovare nel fare la stima di un bene i cui dati storici di mercato non sono reperibili,esempio capannone industriale dismesso.

Operiamo per surrogazione,cioè surroghiamo il bene oggetto di stima con un bene similare,cioè si ricorre alla possibilità di stimarlo attraverso il distacco della costruzione dall’area su cui giace.possiamo stimare l’area per il suo valore e successivamente fare un valore di ricostruzione ridotto(Crr) cioè  immaginiamo di ricostruire il capannone.

                                               V_surrg.= V_a.edif.+V_crr

V_crr = V_c*K₁*K₂

K₁,K₂,<1 = sono due coefficienti che tengono conto della vetustà(K₁) e obsolescenza tecnologica(K₂).

VITA MEDIA UTILE

Esempio

Residenze = 100 anni

vetustà = 20 anni

K₁= 20/100 = 0.2 ( coeff. di decrementazione)

edifici industriali =40- 50 anni (in relazione alle attività)

K₁= 20/50 = 0.4 ( coeff. di decrementazione)

DECREMENTO

D = (A+20/140)-286

A= anni

Obsolescenza tecnologica,legata anche all’interasse tra i pilastri esempio gli edifici piu’ vecchi hanno un interasse minore.

V_a.edif.= deve essere determinata in relazione alla sua destinazione del P.R.G.

Il V_surrg.,ha grande utilizzo negli espropri secondo la legge 865/71,che prevede che quando ci sono dei beni immobili,l’espropriazione si applica il C_rr,cioè si sottrae il terreno e per l’edificio si trova il valore di costo ridotto.